Studienreport

Die Welt der Immobilien

Kräne, Gerüste und Bauzäune, wohin man blickt: In vielen deutschen Großstädten und ihren Speckgürteln entstehen derzeit neue Quartiere und Siedlungen für die wachsende Bevölkerung. Da es in den Innenstädten kaum noch freie Grundstücke gibt, sind es oft alte Industriebrachen, die nach aufwändiger Sanierung neu bebaut werden. Wie bei den Pepitahöfen in Berlin-Spandau mit über 1.000 Wohnungen. Oder beim Glasmacherviertel in Düsseldorf-Gerresheim, wo in den nächsten Jahren bis zu 1.500 neue Wohnungen entstehen sollen.

Dennoch wird in Deutschland — folgt man dem Bundesbauministerium — immer noch zu wenig gebaut. Einem Bedarf von 350.000 Wohnungen pro Jahr steht demnach ein zusätzliches Angebot von lediglich 278.000 Wohneinheiten gegenüber. Für die hohe Nachfrage gibt es mehrere Gründe: die trotz kräftig gestiegener Wohnungspreise und -mieten ungebrochene Anziehungskraft der Großstadt, der Trend zum Single-Haushalt und zu größeren Wohnungen, die — derzeit noch — niedrigen Hypothekenzinsen sowie der Zustrom an Flüchtlingen, für die Wohnraum geschaffen werden muss.

Dass trotz des hohen Bedarfs nicht mehr gebaut wird, führen viele auf das überfrachtete deutsche Baurecht zurück, wodurch die Baukosten drastisch gestiegen seien. Dabei wird meist auf die 2016 erneut verschärfte Energieeinsparverordnung verwiesen. Regulierungen wie diese erschweren zudem die Kostenkalkulation — bei den meist langfristigen Investitionsprojekten im Wohnungsbau, die erst nach zehn bis 15 Jahren eine Rendite erwarten lassen, ein wichtiger Aspekt. Aber auch klagewütige Anwohner, die sich mit Händen und Füßen gegen Neubauprojekte in der Nachbarschaft wehren, schrecken Investoren ab. So ging die Zahl der Baugenehmigungen im ersten Halbjahr 2017 um sieben Prozent auf 169.500 zurück.

Für diejenigen, die aus beruflichen oder familiären Gründen oder wegen der Ausbildung — etwa weil sie ein Studium beginnen — mit einem Umzug in eine beliebte Metropole wie München, Köln oder Hamburg liebäugeln, sind das keine guten Nachrichten. Denn dort dürften die ohnehin schon hohen Kaufpreise und Mieten in den nächsten Jahren weiter steigen.

Welche Dynamik der Immobilienmarkt in den letzten Jahren entfaltet hat, zeigt das Beispiel Berlin. Lange Zeit stand die Hauptstadt in dem Ruf, Studenten und anderen Menschen mit schmalem Geldbeutel preiswerten Wohnraum zu bieten. Das hat sich dramatisch geändert. Nach Angaben des Immobiliendienstleisters JLL sind die Mieten seit 2004 um 80 Prozent gestiegen und liegen jetzt auf einem Niveau mit Düsseldorf und Köln. Bei den Kaufpreisen gab es sogar eine Steigerung um 129 Prozent. Hier liegt Berlin jetzt hinter München, Frankfurt, Hamburg und Stuttgart an fünfter Stelle.

Lies das Interview mit Prof. Sigrid Schaefer. Weiter ...

Längst sind es nicht mehr nur die Metropolen, in denen die Preise in die Höhe schießen, sondern auch Städte aus der zweiten Reihe wie Regensburg, Heidelberg oder Leipzig. Sie „profitieren“ davon, dass sich viele die hohen Mieten in den Top-Städten nicht mehr leisten können oder wollen und deshalb ins Umland ausweichen.

Staatliche Eingriffe in die Preisbildung — das zeigen die Erfahrungen mit der 2015 eingeführten Mietpreisbremse — bringen kaum etwas. Sie wirken sogar kontraproduktiv, weil sie das ohnehin knappe Angebot auf dem freien Wohnungsmarkt weiter ausdünnen. Das Einzige, was hilft — da sind sich die Experten weitgehend einig —, ist ein umfassendes staatliches Wohnungsbauprogramm. Doch davon ist bislang wenig zu sehen.

Wohin sich der deutsche Immobilienmarkt in den nächsten Jahren auch entwickelt: Von einem drohenden Überangebot — gar einer gefährlichen Blase wie einst in den USA, Spanien oder Irland — kann derzeit keine Rede sein. Es könnte allenfalls in einzelnen Städten und Segmenten zu einer Preiskorrektur kommen. Solange das Angebot der Nachfrage weit hinterherhinkt — der Zentralverband des Deutschen Baugewerbes geht von einer Million fehlenden Wohnungen in Deutschland aus —, ist ein plötzlicher Preisverfall unwahrscheinlich.

Glänzende Perspektiven also für alle, die sich mit Immobilien befassen, wie Architekten, Ingenieure, Stadtplaner — und Immobilienmanager. Letztere treten nicht nur in Aktion, wenn es um die Vermarktung bzw. den Verkauf und die Vermietung von Immobilien geht. Man spricht dann meist von Immobilienmakler. Bereits bei der Planung und Abwicklung von Immobilienprojekten spielen sie als Projektentwickler und Projektmanager eine wichtige Rolle. Auch bei der Finanzierung ist ihr Rat gefragt. Später gilt es dann, die Immobilie zu bewirtschaften und zu verwalten. Das ist die Aufgabe des Facility Managers. Er ist nicht nur für die Instandhaltung eines einzelnen Gebäudes oder Gebäudekomplexes zuständig, sondern sorgt auch für eine optimale Nutzung, sprich Vermietung. Kaufmännisches Wissen ist dafür ebenso nötig wie technischer und juristischer Sachverstand.

Doch das sind längst nicht alle beruflichen Möglichkeiten rund ums Immobilienmanagement. Man findet die unterschiedlichsten Tätigkeiten — vom Generalisten, der viele Dienstleistungen aus einer Hand anbietet, bis zum Spezialisten für die Immobilienbewertung, die Immobilienanalyse oder das Portfoliomanagement. Bei großen Immobilienunternehmen wie Vonovia arbeiten sie alle unter einem Dach. Das Unternehmen entstand 2015 durch den Zusammenschluss von Deutsche Annington und Gagfah. Ihm gehören in Deutschland über 350.000 Wohnungen. Auch Investmentfirmen, Vermögensverwalter und Maklerbüros beschäftigen viele Immobilienfachleute. Ebenso auf Immobiliendienstleistungen spezialisierte Beratungsunternehmen wie Jones Lang LaSalle (JLL). Banken mischen ebenfalls im Immobiliengeschäft mit, allen voran die Pfandbrief- und Hypothekenbanken. Eine von ihnen ist die Aareal Bank in Wiesbaden, die in verschiedenen Immobiliensparten auf drei Kontinenten tätig ist.

Inzwischen gibt es Immobilienmanagement sogar als Studienfach. An etwa zwei Dutzend Hochschulen kann man Studiengänge wie Immobilienwirtschaft, Facility Management oder eben Immobilienmanagement belegen. Bei einigen — wie der Northern Business School in Hamburg — kann man sich im Rahmen eines BWL-Studiums auf Immobilienmanagement spezialisieren. Die Hochschule 21 in Buxtehude bietet ein duales Studium Immobilienmanagement an, bei dem sich Theorie- und Praxisphasen abwechseln. Und an der Internationalen Hochschule Bad Honnef kann man Immobilienmanagement per Fernstudium studieren. Das gleiche Studium bietet die EBZ Business School.

Meist findet die Ausbildung zum Immobilienmanager an einer Fachhochschule oder einer privaten Hochschule statt. Zu den wenigen staatlichen Universitäten mit einem solchen Angebot zählen die Technische Universität Kaiserslautern, wo es ein Studienfach Facility Management gibt, und die Bauhaus-Universität in Weimar. Letztere bietet mit „Bau — Immobilien — Infrastruktur“ ein deutschlandweit einmaliges Studium, das sich an Generalisten wendet. Beide Ausbildungen werden als sechssemestriges Bachelor- und als viersemestriges Master-Studium angeboten.

In Kaiserslautern werden die angehenden Facility Manager zunächst mit den Basics des Berufes vertraut gemacht. Facility Management — kurz FM — umfasst die Planung und Optimierung beim Bau und Betrieb von Anlagen und Gebäuden. Neben ökonomischem und rechtlichem Wissen ist dazu viel technisches Know-how erforderlich. Die komplexen Anforderungen schlagen sich auch im Studium an der TU nieder, das in sechs Blöcke unterteilt ist, zu denen auch ein zehnwöchiges Praktikum und ein interdisziplinäres Studienprojekt gehören. Auf dem Lehrplan stehen so unterschiedliche Fächer wie Werkstoffkunde, Zivilrecht, Rechnungswesen und Finanzwirtschaft, Immobilien und Kapitalmärkte sowie infrastrukturelles Gebäudemanagement.

Mit dem Master-Studium Facility Management kann man sein FM-Wissen erweitern und vertiefen — etwa über das Trendthema Gebäudeautomation und Smart Buildings. Doch gleichgültig ob Bachelor oder Master: Interdisziplinär ausgebildete Experten wie die Kaiserslauterer Facility Manager sind auf dem Arbeitsmarkt gesucht. Fachleute schätzen den Markt für Facility Management in Deutschland auf 50 bis 55 Mrd. Euro — Tendenz steigend.

Wer in Weimar an der dortigen Bauhaus-Universität studiert, profitiert nicht nur vom Genius loci der heimlichen deutschen Kulturhauptstadt. Die vor über 150 Jahren als Kunstschule gegründete Hochschule ist bekannt für ihre ganzheitliche Ausbildung an der Schnittstelle von Kunst, Technik und Wissenschaft. Entsprechend legt man auch im Studiengang Management (Bau — Immobilien — Infrastruktur) viel Wert auf übergreifendes Wissen und persönlichkeitsbildende Maßnahmen, um die Sozial- und Managementkompetenz der Studenten zu stärken.

So werden im Bachelor-Studium nicht nur die Grundlagen von BWL, VWL, Mathematik, Informatik, Geodäsie, Bodenmechanik, Tragwerke, Baustoffkunde, Gebäudelehre, Baubetrieb, Infrastruktur und Recht vermittelt. Hinzu kommen Fächer wie Projektentwicklung, Immobilienbewertung, Projekt-, Qualitäts-, Ethik-, Risiko- und strategisches Management. Auch in Rhetorik, Präsentation und Verhandlungsführung werden die Studenten geschult. Im Master-Studium, das auch einen Auslandsaufenthalt vorsieht und zum Teil auf Englisch stattfindet, kann man sich dann auf Bau-, Immobilien- oder Infrastrukturmanagement spezialisieren.

Auch an der Technischen Hochschule Mittelhessen (THM) in Friedberg werden Facility bzw. Immobilienmanager ausgebildet. Der Fachbereich Wirtschaftsingenieurwesen hat dazu den Studiengang Wirtschaftsingenieurwesen — Immobilien aufgelegt, bei dem man sich nach dem ersten Semester für einen von zwei Schwerpunkten — Facility Management oder technisches Asset Management — entscheidet. In beiden Fällen dauert das Studium sieben Semester und wird mit dem Bachelor of Science abgeschlossen. Das letzte Semester ist der Praxisphase und der Anfertigung der Bachelor-Arbeit vorbehalten.

Darauf aufbauend kann man an der THM den Master-Studiengang Wirtschaftsingenieurwesen belegen, der mit den Fachrichtungen Immobilien sowie Produkt- und Prozessmanagement angeboten wird. In dem dreisemestrigen Studium wird auch darauf Wert gelegt, die Sozial-, Methoden- und Selbstkompetenz der Studenten zu verbessern. Schließlich besteht in Friedberg noch die Möglichkeit, sich per Fernstudium zum Immobilienexperten ausbilden zu lassen. Der viersemestrige Master-Fernstudiengang Facility Management startet an zwei Terminen im Jahr (April und Oktober) und setzt eine mindestens einjährige Berufspraxis voraus. Die Gebühren belaufen sich alles in allem auf 6.900 Euro.

Ein solches Fernstudium ist auch an der EBZ Business School möglich, wo man einen Bachelor in Real Estate und einen Master in Real Estate Management per Distance Learning erwerben kann. Die private Hochschule in Bochum ist auf Studiengänge rund um die Immobilienwirtschaft spezialisiert. So hat man außerdem noch vier Präsenz-Studiengänge — zwei Bachelor-Programme in Real Estate und Business Administration und zwei Master-Programme in Real Estate Management und Projektentwicklung — in petto.

Da sich das Angebot vor allem an Berufstätige richtet, finden die Veranstaltungen an passenden Terminen — etwa an Wochenenden — statt. Beim Bachelor-Studium Real Estate, das mit den Vertiefungsrichtungen Genossenschaften, Gewerbeimmobilien, Immobilienmakler und International Management angeboten wird, ist auch ein Vollzeitstudium möglich.

Wie man sieht: Anders als es der Name nahelegt, ist die Immobilienwirtschaft eine Branche, in der viel bewegt wird. Und in der man viel bewegen kann.

© wisu1017/1082