Studienreport Immobilienmanagement

Immobilienprofi werden

War da was mit Immobilienblase? Schon seit Jahren warnen Experten vor dem baldigen Ende des Immobilienbooms in Deutschland. Zuletzt gab Corona den Mahnern und Warnern neuen Auftrieb. Die überhöhten Preise in den Metropolen und der vom Virus ausgelöste Trend zum dezentralen Arbeiten werde die Menschen aus den Großstädten vertreiben — hinaus aufs Land, wo die Mieten und Kaufpreise noch erschwinglich sind. Viele, die von Arbeitslosigkeit oder Kurzarbeit betroffen seien, könnten sich ein Leben in teuren Städten wie Frankfurt und München nicht mehr leisten. Es drohe ein Ausverkauf.

Die Zahlen sprechen allerdings eine andere Sprache. Laut Europace, einer Plattform für Immobilienfinanzierungen, ist die Nachfrage nach Wohnimmobilien unverändert hoch. Im September lag der Hauspreis-Index von Europace um knapp elf Prozent über dem Niveau des Vorjahres, im Monatsvergleich stieg er um ein Prozent. Besonders hoch war der Anstieg bei bestehenden Ein- und Zweifamilienhäusern sowie bei Eigentumswohnungen, während die Preise für neu gebaute Häuser nur moderat stiegen.

Damit setzt sich der Trend der letzten Monate fort. Für das zweite Quartal hatte das Statistische Bundesamt bei Wohnimmobilien einen durchschnittlichen Preisanstieg um 6,6 Prozent im Jahresvergleich ermittelt. Im Quartalsvergleich kletterten die Preise um zwei Prozent. Damit musste das Bundesamt seine Schätzungen vom August deutlich nach oben korrigieren.

Offenbar tut das Virus der Sehnsucht vieler Menschen nach einem eigenen Haus oder einer eigenen Wohnung keinen Abbruch. „Wenn es in Deutschland bereits eine Immobilienblase gäbe, hätte die Coronakrise sie zum Platzen gebracht“, meint der Chefvolkswirt der Commerzbank Jörg Krämer. Auch der Immobilienexperte Michael Voigtländer vom Kölner Institut der deutschen Wirtschaft ist überzeugt: „Wenn wir eine Blase gehabt hätten, wäre sie wohl geplatzt.“

Hat das Virus den Boom sogar zusätzlich angeheizt, weil ein Häuschen auf dem Land, wo man nicht so eng aufeinander hockt und die Luft ohnehin besser ist, vielen jetzt erstrebenswerter erscheint als vor Corona? Dafür spricht, dass die Preise auf dem Land inzwischen ähnlich stark steigen wie in den Städten. Das Statistische Bundesamt registrierte dort im zweiten Quartal gegenüber dem Vorjahr eine Preissteigerung um 4,8 Prozent bei Häusern und um 5,9 Prozent bei Wohnungen. Zum Vergleich: In den sieben größten deutschen Städten Berlin, Hamburg, München, Köln, Frankfurt, Stuttgart und Düsseldorf kletterten die Preise um 6,5 bzw. 6,1 Prozent.

Von einer „Stadtflucht“ kann allerdings keine Rede sein. Das zeigt die Entwicklung in den kleineren Großstädten ab 100.000 Einwohnern, wo die Preise am stärksten gestiegen sind. Stattdessen scheint sich die Schere zwischen Stadt und Land, die in den letzten Jahren immer weiter auseinanderging, dank Corona etwas zu schließen. Die Anziehungskraft großer Städte ist jedoch ungebrochen. Wer wegzieht, bleibt häufig in ihrem unmittelbaren Umland — schon wegen der Möglichkeit, mal eben mit dem Auto oder der Bahn in die Stadt zu fahren. „Die Speckgürtel der Metropolen und ländliche Räume, die gut an den ÖPNV angebunden sind, sind die Corona-Gewinner“, sagt Carolin Wandzik von der Beratungsfirma Gewos. „Pendeln spielt nicht mehr so eine große Rolle. Es gibt viele Arbeitgeber, die darüber nachdenken, zwei Tage Homeoffice pro Woche zuzulassen.“

Doch wenn immer mehr Homeoffice machen, was wird dann aus den unzähligen Büroimmobilien? Wird in den glitzernden Bankentürmen der Frankfurter City das Licht ausgeknipst, weil selbst die Investmentbanker zu Hause arbeiten? Was ist mit den Gewerbeimmobilien in den Innenstädten, deren wichtigste Mieter — Einzelhandel, Gastronomie und Hotels — wegen Corona unter Kundenschwund leiden? Wird es dort zu einem riesigen Leerstand und Preisverfall kommen — mit der Folge, dass Bürogebäude, Shopping-Center und Hotels zu Wohnungen umfunktioniert werden, womit das Wohnen in den Städten wieder bezahlbar wird und es statt „Raus aus der Stadt“ wieder „Rein in die Stadt“ heißt.

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Auf die meisten dieser Fragen gibt es noch keine Antwort. Denn niemand kann heute sagen, ob es beim Trend zu Homeoffice bleibt oder ob es einen Backlash gibt. Gut möglich, dass man die Vorzüge des Bürolebens wieder zu schätzen weiß, ist das Virus erst einmal unter Kontrolle. Ein Zurück zum stickigen Großraumbüro ist aber wohl ausgeschlossen. „Merkmale wie Klimaschutz, kurze Wege, Luftqualität und immer wieder Homeoffice werden wichtiger bei der Wahl, wo man sich ansiedelt“, meint die Zukunftsforscherin Marion Peyinghaus. Während es früher darum ging, möglichst arbeitsnah zu wohnen, sei heute wohnungsnahes Arbeiten gefragt. Die Zukunft gehöre deshalb den „Urban Villages“, gemischten Wohn- und Arbeitsquartieren am Rande der Stadt.

Ein weiterer Unsicherheitsfaktor sind die Zinsen. Bleiben sie unten, ist die Wahrscheinlichkeit gering, dass es am Immobilienmarkt zu einem Crash, einem plötzlichen Preissturz, kommt. In den vergangenen Jahren waren die historisch niedrigen Zinsen der Garant, dass Häuslebauer leicht an billige Kredite kamen und ihre Hypothekendarlehen fristgerecht abstottern konnten. Kommt es allerdings, was nicht auszuschließen ist, zu einer Zinswende, wird das Heulen und Zähneklappern groß sein.

Dank Corona sind Zinserhöhungen allerdings in weite Ferne gerückt. Der Nachteil der Niedrigzinsen: Die Blasengefahr am Immobilienmarkt steigt dadurch weiter an. Schon heute gilt in Metropolen wie München und Frankfurt erhöhter Blasenalarm. Die beiden Städte liegen an der Spitze des „Global Real Estate Bubble Index 2020“ der Schweizer Großbank UBS — vor Weltstädten wie Paris, London und Tokio. „Wegen der rekordniedrigen Finanzierungskosten, die nicht im Einklang mit der Stärke der lokalen Wirtschaften stehen, steigen die Ungleichgewichte weiter an“, begründen die Banker ihre Entscheidung. „In Frankfurt und München haben sich die Preise in den vergangenen zehn Jahren sogar mehr als verdoppelt.“

Auch der Blasen-Index von Empirica, einem unabhängigen Forschungsinstitut, gibt Anlass zur Besorgnis. Demnach besteht in 229 Landkreisen und neun

Großstädten Blasengefahr. Dem Index liegt die unterschiedliche Entwicklung von Mieten und Kaufpreisen zugrunde. Bei einer anderen Studie wurde ausgerechnet, wie viele Jahresmieten ein Haushalt aufbringen muss, um sich ein Haus oder eine Wohnung leisten zu können. Waren es vor einigen Jahren noch 17,5, sind es heute 24. Und das ist nur der bundesweite Durchschnitt. In einigen Städten und Landkreisen liegt der Wert deutlich höher. Den Vogel schießt der Kreis Nordfriesland mit der Ferieninsel Sylt ab. Hier sind für den Erwerb einer Immobilie sagenhafte 72 Jahreskaltmieten notwendig.

Trotz dieser Warnsignale sehen die meisten Experten, was den Gesamtmarkt anbelangt, keine akute Blasengefahr. Dagegen spreche vor allem die moderate Bautätigkeit. Blasen gingen fast immer mit einem Bauboom einher, der die tatsächliche Nachfrage nach Immobilien weit übersteige. Auch die Kreditvergabe bewege sich im Rahmen des Normalen. Und schließlich seien Blasen dadurch gekennzeichnet, dass die Kosten bei einem Immobilienkauf den Mieten davonliefen. Auch davon kann — dank der Minizinsen — bislang keine Rede sein.

Letztlich weiß man immer erst hinterher, ob es sich beim hohen Preisniveau auf einem Markt um eine Blase handelt oder nicht. Eins ist dagegen sicher: Der Immobilienmarkt ist in Bewegung. Viele sehen sich wegen Corona derzeit nach einer Immobilie um. Denn wie immer in unsicheren Zeiten stehen sichere Werte beim Verbraucher hoch im Kurs, und das unverwüstliche „Betongold“ zählt zweifellos dazu. Andere wollen ihre Immobilie verkaufen, weil sie mit fallenden Preisen rechnen. Und dann sind da noch diejenigen, die sich angesichts der niedrigen Bauzinsen endlich den Traum vom Eigenheim erfüllen möchten.

Glänzende Aussichten also für alle, die sich beruflich mit Immobilien befassen. Etwa als Immobilienmanager. Dazu zählen nicht nur Immobilienmakler, die sich um Verkauf und Vermietung kümmern. Bereits bei der Planung und Entwicklung von Immobilienprojekten treten sie auf den Plan — als Projektmanager. Als Nächstes ist ihr Rat bei der Finanzierung gefragt. Später gilt es, die Immobilie zu bewirtschaften und zu verwalten. Das ist Aufgabe des Facility Managers. Er muss sicherstellen, dass die von ihm betreuten Gebäude technisch in einwandfreiem Zustand sind, zudem sorgt er für ihre optimale Vermietung. Kaufmännisches Wissen ist dafür ebenso nötig wie technischer und juristischer Sachverstand.

Damit sind längst nicht alle Facetten des Immobilienmanagements aufgezählt. Während einige Immobilienmanager als Generalisten viele Immobiliendienstleistungen aus einer Hand anbieten, sind andere als Spezialisten unterwegs — für Immobilienanalysen und -bewertungen, für die Finanzierung oder das Portfoliomanagement. Bei Immobilienkonzernen wie Vonovia und Deutsche Wohnen arbeiten alle unter einem Dach. Den beiden im Dax notierten Unternehmen gehören zusammen weit mehr als eine halbe Million Wohnungen.

Auch Investmentgesellschaften, Consultingfirmen und Maklerbüros beschäftigen Immobilienexperten. Ebenso Banken, die im Immobiliengeschäft mitmischen, wie die Pfandbrief- und Hypothekenbanken. Zu ihnen gehören etwa die Aareal Bank in Wiesbaden und die DZ HYP in Hamburg und in Münster. Nicht zu vergessen der Immobilienfinanzierer des „kleinen Mannes“, die Bausparkassen.

Immobilienmanager ist also ein lohnendes Berufsziel. Wer bereits mit dem Studium die richtigen Weichen stellen möchte, hat die Wahl zwischen Studiengängen wie Bau- und Immobilienmanagement (Hochschule Mainz), Facility Management und Immobilienwirtschaft (Jade Hochschule), Immobilientechnik und Immobilienwirtschaft (Uni Stuttgart), Immobilien- und Baumanagement (Hochschule Anhalt) oder auch Immobilien- und Facilitymanagement (FH Münster). Sogar digitales, nachhaltiges und internationales Immobilienmanagement kann man studieren. Im Masterstudium sind dann Vertiefungen wie Immobilienbewertung (Hochschule Anhalt) und Immobilienrecht (Uni Münster) möglich.

Da kann man schon mal den Überblick verlieren. Zumal einige Hochschulen auch noch die Möglichkeit bieten, sich innerhalb eines BWL- oder Wirtschaftsingenieurstudiums auf die Immobilienbranche zu fokussieren. Andere wie die EBZ Business School haben sich auf die Immobilienwirtschaft spezialisiert. Die Bochumer Hochschule hat zwei Bachelor und zwei Masterstudiengänge im Angebot, die berufsbegleitend und zum Teil auch per Vollzeitstudium absolviert werden können. Bei zwei Programmen — dem Bachelor bzw. Master in Real Estate — ist zudem ein Online-Fernstudium möglich.

An der Hochschule Biberach und an der Bauhaus-Universität Weimar liegt der Fokus auf Architektur und Bauingenieurwesen, hier wie dort kann man aber auch Immobilienmanagement studieren. In Biberach heißt der entsprechende Studiengang Betriebswirtschaft (Bau und Immobilien), in Weimar Management (Bau — Immobilien — Infrastruktur). Beide Studienangebote richten sich an Generalisten und dauern sieben bzw. sechs Semester.

Viele private Hochschulen bieten ebenfalls Immobilienwirtschaft oder Immobilienmanagement als Studienfach an, darunter die Hochschule Fresenius, die IUBH Internationale Hochschule oder die Fachhochschule des Mittelstands (FHM). Auch per dualem Studium kann man sich zum Immobilienmanager ausbilden lassen, etwa an der DHBW Mannheim, der Hochschule für angewandte Wissenschaft und Kunst in Holzminden und der Technischen Hochschule Aschaffenburg.

Bei diesem Angebot sollte für jeden etwas dabei sein. Auch wenn der eine oder andere wegen Corona zögert — Immobilienmanager ist ein Beruf, der immer Zukunft hat.

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